Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Ignacio Arcaya
Presidente de la República (E)

En ejericio de la atribución que le confiere el ordinal 8° del artículo 190m de la Constitución de la República y en conformidad con lo dispuesto en numeral 4° del artículo del artículo 1° de la Ley Orgánica que Autoriza al Presidente de la República para dictar medidas extraordinarias en materia económica y financiera requeridas por el Interés público de fecha 22 de Abril de 1999, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.687 de fecha 26 de Abril de 1999, en Consejo de Ministros,

Dicta

El siguiente,

Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Título I

Disposiciones Generales

Artículo 1°: El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarendamiento de los inmuebles urbanos y suburdanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Artículo 2°: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento y subarrendamiento de:

a. Los terrenos urbanos y suburanos no edificados
b. Las fincas rurales
c. Los fondos de comercio
d. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e. Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Artículo 4°: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los efectos de la fijación de los canones de arrendamiento:
a. Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determina expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
b. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
c. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los Organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.

Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de excención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.

Artículo 5°: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto Ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.

Artículo 6°: Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas «ranchos», que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por vivienda de esta clase.

Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Capítulo I
Definiciones

Artículo 8°: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:
a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos adminis trativcos a queines se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto Ley.
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.

Capítulo II
De la Jurisdicción Especial Inquilinaria

Artículo 9°: Las funciones administrativas inquilinarias de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacionla a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artículo 10°: La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Ci vil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Capítulo III
De los Interesados

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a. El propietario
b. El arrendador y el arrendatario
c. El subrrendador y el subarrendatario
d. El usufructuante y el usufructuario
e. Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

PARAGRAFO UNICO: Se consieran también interesados a las persoas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

Título II
De la Relación Arrendaticia
Capítulo I
Condiciones de la Relación Arrendaticia

Artículo 12°: Los propietarios y administradores de edificios destinados al arrendamiento, están en la obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmuebles. Todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposción se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los inquilinos.

Artículo 13°: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

Artículo 14°: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

Artículo 15°: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter de oferta pública. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar esta sin justa causa.

Artículo 16°: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:
a. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el arrendamiento y subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.
b. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el literal que antecede.
c. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

Parágrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.

Parágrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al inquilino liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.

Artículo 17°: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar.

Artículo 18°: En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del cánon de arrendamiento.

Artículo 19°: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietarioarrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminacion de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.

Capítulo II
Garantías de la Relación Arrendaticia

Artículo 20: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Artículo 21: Cuando se otorgue en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, depósito en dinero, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 22 de este Decreto Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento.

Artículo 22: En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.

Artículo 23: Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artículo 24: El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendataria, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Artículo 25: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto Ley.

Artículo 26: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artículo 27: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

Título III
De la fijación de cánones de arrendamiento

Artículo 28: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de L rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias.
a.- Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias, 6% anual.
b.- Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias, 7% anual.
c.- Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias, 8% anual.
d.- Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias, 9% anual.

Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 29: Para la determinación de valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del cánon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1.- Clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2.- El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Unico: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparacion o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 30: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del cánon fijado al inmueble.

Artículo 31: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2 de este Decreto Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
a.- Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación de alquiler máximo, notificada a los interesados por el órgano administrativo competente o por la jurisdicción Contencioso Administrativa, como consecuencia de la revisión de la legalidad del acto administrativo impugnado y del restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada a los interesados por la actividad administrativa.
b.- Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c.- Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.

Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

Título IV
De la terminación de la relación arrendaticia
Capítulo I
De las Demandas

Artículo 32: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos en garantía. Sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimientos Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 33: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.
d.- En el hecho de que el arrendatrio haya destinado el inmueble a usos deshonestos indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e.- Que el arrendatario haya oca­ sionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g.- Que el arrendatrio haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Capitulo II
del procedimiento judicial

Artículo 34: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a su admisión no tendrá apelacion. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oortunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto conl os elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Artículo 35: La decisión de Segunda Instancia en los casos previstos en los artículos 32 y 33 de esta Ley, no tendrá recurso alguno.

Artículo 36: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, independientemente de que la misma haya sido pronunciada fuera del lapso, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa, para que proceda a la notificación de las partes, si a ello hubiere lugar y a la realización de los actos de ejecución de la sentencia.

Título V
La Prórroga Legal

Artículo 37: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviese exento de regulación.

Artículo 38: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 39: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Artículo 40: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 37 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de con­ trato de arrendamiento por vencimiento del término.

Título VI
de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio

Artículo 41: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario o las condiciones propuestas por cualquier tercero interesado en su adquisición.

Artículo 42: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por compra o dación en pago. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 43: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, en forma fehaciente, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 44: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrentario para cualesquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 45: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Artículo 46: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 42, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarente (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cula quedará en oder del notificado.

Artículo 47: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 42, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a.- No se le hubiere hecho la manifestación y el ofrecimiento fehaciente previsto en el artícu­ lo 43 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b.- Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artículo 48.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de venta o dación en pago global del edificio del cual forme parte el apartamento o local arrendado, sa cual fuere el destino dado al mismo.

Artículo 49: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se alicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

Título VII
Del pago por consignación

Capítulo I
De la Consignación Arrendaticia

Artículo 50: Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Artículo 51: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme el artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

Capítulo II
del procedimiento

Artículo 52: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y la causa por la cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificaciüon al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una única publicación en un diario de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Artículo 53: Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. En caso contrario, no se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones.

Artículo 54: La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.

Artículo 55: En virtud de la con­ signación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Capítulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda.

Artículo 56: A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones del Tribunal estarán libres de derechos y emolumentos, y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

Título VIII
Del Reintegro

Artículo 57: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los Organismos competentes.

Artículo 58: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto Ley.

Artículo 59: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

Artículo 60: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este título, se intentarán por ante los tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto Ley.

Artículo 61: La accion para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.

Artículo 62: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

Artículo 63: El Tribunal que conozca en Primera Instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al Organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista en el artículo 80 del presente Decreto Ley.

Título IX
Del Procedimiento Administrativo Inquilinario

Artículo 64: El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto Ley al Organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título.

Artículo 65: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presenta ésta, el Organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente.

Artículo 66: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Artículo 67: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

Artículo 68: En este procedimiento, quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evaluación de pruebas. Sólo se admitirán pruebas instrumenta les, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir otras, cuando así lo juzgue pertinente.

Artículo 69: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior. El Organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el Organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 28 de este Decreto Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.

Artículo 70: El Organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquel en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.

Artículo 71: Las decisiones de los Organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los Organos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Artículo 72: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dará publicación a un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los periódicos de la localidad, si existiere, y también el aviso se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y a la puerta de la morada u oficina de los interesados, si una u otra fueren conocidas. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos después de la publicación y fijación a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.

Artículo 73: A los fines de las notificaciones que con ocasión de este procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al Organismo de origen.

Artículo 74: Las decisiones dictadas por el Organismo regulador agotan la vía administrativa.

Artículo 75: En todo lo no previsto en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil.

Título X
Del Contencioso Administrativo Inquilinario

Artículo 76: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del Organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

Artículo 77: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes tribunales:
a) En la Circunscripción Judicial del Distrito Capital o Metropolitano, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo.
b) En los Estados, los respectivos jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y decisión del recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.

Artículo 78: Las sentencias dictadas en primera instancia, que revisen la legalidad del acto administrativo de fijación del canon máximo de arrendamiento, surtirán efectos a partir de la publicación del fallo o de su notificación si el mismo hubiese sido dictado fuera del lapso. Si se ejerciere recurso de apelación, tal recurso no suspenderá los efectos de la sentencia.

Artículo 79: Cuando cursaren ante los tribunales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.

Título XI
De las Sanciones

Artículo 80: Los infractores del presente Decreto Ley serán penados por el Organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con multa que no podrá exceder del equivalente a Cuatrocientas Veinte (420) Unidades Tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto.

Parágrafo único: El Organismo regulador, utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones al presente Decreto Ley.

Artículo 81: La Resolución en la cual se imponga una multa, se notificará personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una oficina. Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación. Cuando el Organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de la multa ingresará al respectivo Tesoro Municipal.

Parágrafo único: Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere este artículo.

Artículo 82: Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 72 de este Decreto Ley.

Artículo 83: En los casos de reincidencia se podrá aplicar a los infractores hasta el doble de la multa antes impuesta.

Artículo 84: Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos a los Organismos reguladores, será sancionado de conformidad con lo establecido en el artículo 80 de este Decreto Ley. Para cumplir con sus atribuciones, el Organismo regulador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario.

Artículo 85: La acción administrativa para aplicar la sanción establecida en el presente Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.

Título XII
Disposiciones Transitorias

Artículo 86: Las normas contenidas en el presente Decreto Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación.

Artículo 87: Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción.

Artículo 88: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales todas las actuaciones judiciales que se realicen con ocasión del presente Decreto Ley, en los casos de inmuebles destinados a vivienda.

Artículo 89: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley garantías constituidas en depósitos de dinero, deberán acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto en el artículo 22 de este Decreto Ley.

Artículo 90: Las consignaciones arrendaticias que se encuentren en curso para la fecha de entrada en vigencia del presente Decreto Ley, se regularán de conformidad a lo establecido en el Título VII de la misma, en cuanto le sea aplicable.

Título XIII
Disposiciones Finales

Artículo 91: El Ejecutivo Nacional podrá crear Oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos en los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.

Artículo 92: Por el presente Decreto Ley quedan derogadas:
1) Ley de Regulación de Alquileres del 1é de agosto de 1960.
2) Ley de Reforma parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.
3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947.
4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.
5) Resolución Né 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de 1976.
6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.
7) Decreto No. 298 de fecha 15 de junio de 1989.
8) Decreto No. 1493 del 18 de marzo de 1987.
9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto Ley.

Dado en Caracas, a los 21 días del mes de octubre de 1999, año 189 de la Independencia y 140 de la Federación. (L.S.) IGNACIO ARCAYA